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Bau-News

Beim Ausbauhaus steckt der Teufel im Vertragsdetail

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- Grundstücke sind rar, und auch das Bauen selbst wird immer teurer. Viele Bauherren überlegen, wo sie sparen können. Während sich die einen für Suffizienz und kleinere Wohneinheiten entscheiden, erwägen die anderen den Kauf eines Ausbauhauses. Durch Eigenleistungen wollen sie Geld sparen. Das klingt verlockend, bringt aber mitunter erhebliche Probleme, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB).

„Ein Ausbauhaus – gleich ob Fertig- oder Massivhaus – ist ein Haus, bei dem der Hausanbieter die Bauleistungen zum Teil extrem reduziert hat“, erläutert Dipl.-Ing. Marc Ellinger, Sachverständiger und Leiter des VPB-Büros Freiburg-Südbaden. „Einige Anbieter liefern sogar nur die Planung und das Material. Die Bauherren müssen das Haus dann wie ein hochkomplexes 3-D-Puzzle zusammenfügen.“ Aber auch sonst wird im Regelfall nur die statische Konstruktion mit einem Wärmedämmverbundsystem als Fassade ausgeführt. Steht die Hülle, kann der Ausbau beginnen. Je nachdem, welche Ausbauvariante die Bauherren wählen, müssen sie den gesamten Innenausbau oder Teile davon in Eigenregie übernehmen.

Vorsicht bei der Materialbeschaffung

Manche Hausanbieter bieten Materialpakete an, die dann auf die Baustelle geliefert werden. „Achtung“, warnt Marc Ellinger: „Auch wenn ein gewisser Mehrverbrauch eingerechnet ist, lassen die gelieferten Materialmengen keine Fehlversuche zu!“ Das Ausbaumaterial wird oft auch nur bis zur Baustelle geliefert. Für Entladung, Transport ins Haus, Lagerung und Abfallentsorgung müssen die Bauherren selbst sorgen. „Fühlen sie sich den technischen Herausforderungen einzelner Gewerke nicht gewachsen, können sie ja – so die Theorie und das Verkaufsargument – Fachfirmen mit der Leistung beauftragen“, erklärt der Sachverständige. Abgesehen davon, dass es bei der angespannten Lage am Markt schwierig ist, ein erfahrenes Handwerksunternehmen zu finden, das einzelne Ausbauarbeiten in absehbarer Zeit übernehmen kann, haben nach VPB-Erfahrung viele Bauherren keine klare Vorstellung davon, was mit dem Ausbauhaus genau auf sie zukommt.

Sachverständiger Ellinger erklärt ein wesentliches Problem: „Beim Kauf eines Ausbauhauses beraten Vertriebsmitarbeiter der Fertighausfirma die Bauherren. Ihr Interesse ist natürlich der Verkauf des Hauses. Deshalb neigen sie dazu, den Bauherren die Ausbaupakete schmackhaft zu machen. Da heißt es dann auch schon einmal, mit einer bestimmten Konstellation an Ausbaupaketen sei das Haus schon „fast fertig“. Auf der Baustelle sieht das oft anders aus“, kritisiert der Experte, denn welcher Bauherr ahne schon, dass sich hinter einem Ausbaupaket Sanitär, das als „fast fertig“ angepriesen werde, tatsächlich nur eine neben den Anschlussstellen abgestellte, nicht montierte und angeschlossene Bade- und Duschwanne verberge? Der VPB-Experte empfiehlt deshalb: „Bauherren sollten die Aussagen von Vertriebsmitarbeitern beim Verkaufsgespräch ganz genau hinterfragen.“

Wer übernimmt die Steuerung der Bauabläufe?

Das gilt auch für die Frage, wer eigentlich die Arbeiten auf der Baustelle abstimmt. Während einige Ausbauhausanbieter die Steuerung der Bauabläufe der Ausbaupakete koordinieren, überlassen andere das komplett den Bauherren. „Aussagen zur Koordination durch den Hausanbieter verstecken sich oft in kryptisch formulierten Texten“, weiß VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, schon in der Vorvertragsphase herauszufinden, welche Leistungen der Anbieter nicht übernimmt.“

Private Bauherren können als Baulaien aber nicht wissen, über welche Arbeiten sich die Baubeschreibung ausschweigt. „Beim Ausbauhaus haben die Bauherren oft gar kein Recht auf eine umfassende Bau- und Leistungsbeschreibung“, erläutert Holger Freitag. „Denn sobald mehrere Gewerke beauftragt werden müssen, um das Haus fertigzustellen, handelt es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag. In solchen Fällen gehen auch weitere zwingende Verbraucherschutzrechte verloren, wie etwa das Recht auf die Herausgabe der Bauunterlagen oder darauf, als letzte Rate mindestens noch zehn Prozent des Geldes zu zahlen, um bei Mängeln vorher überhaupt noch ein Druckmittel in der Hand zu behalten.“

„Anhand einer eindeutigen Bau- und Leistungsbeschreibung erkennen wir Sachverständigen, was im Ausbauhaus und in den Ausbaupaketen im Detail enthalten ist und was die Bauherren selbst erledigen müssen“, erklärt Bauherrenberater Ellinger. „Mit diesen Informationen können wir mit den Bauherren überlegen, ob sie die Handwerksarbeiten tatsächlich leisten können oder fachmännische Hilfe brauchen. Dann können wir auch nachrechnen, ob sich das Ausbauhaus finanziell wirklich lohnt. Unserer Erfahrung nach kostet ein solches Bauprojekt zum Schluss oft mehr Geld, Zeit und Kraft, als zunächst vermutet.“

Manche Gewerke dürfen nur von Fachleuten durchgeführt werden

Hinzu kommen nämlich noch weitere Probleme: Manche Gewerke, wie etwa Elektroarbeiten, dürfen Bauherren meist gar nicht selbst ausführen. Außerdem schreibt die Landesbauordnung einen Bauleiter vor. Wer übernimmt diese Aufgabe, wenn es die Baufirma nicht macht? Des Weiteren muss, sobald zwei oder mehr Firmen gleichzeitig am Bau arbeiten, ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt und – meist von den Bauherren – bezahlt werden.

Ganz zu schweigen von der Unfall- und Bauhelferversicherung, die Bauherren für sich und freiwillige Mitstreiter abschließen müssen. Falls ein Ausbauhausanbieter nur bestimmte Leistungsteile übernimmt, muss im Vorfeld geklärt werden, wer welche Arbeiten an den Schnittstellen erbringt – Bauherren oder Ausbaufirma. Sonst ist später Ärger programmiert, weil jeder meint, bestimmte Arbeiten müsse der jeweils andere ausführen. Ärger gibt es aber ohnehin dann, wenn Mängel auftauchen, bei denen unklar ist, wer sie verursacht hat. Der VPB-Experte rät deshalb: „Bauherren sollten den Vertrag nicht unterzeichnen, ohne ihn zuvor vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen."