Der Erwerb von Wohneigentum ist heute wieder spürbar erschwinglicher als nach unmittelbar nach Beginn und im Verlauf der Zinswende im Jahr 2022. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), die heute unter dem Titel "vdp-Spotlight: Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025" erschienen ist.

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Ausschlaggebend für die verbesserte Erschwinglichkeit ist vor allem die Kombination aus positiver Einkommensentwicklung und stabilen Finanzierungsbedingungen.

Die aktuelle Studie reiht sich ein in eine Serie regelmäßiger Erhebungen des vdp zur Struktur der Finanzierung von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Analysiert werden Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland. Die Daten stammen von den in diesem Geschäftsfeld aktiven vdp-Mitgliedsinstituten.

"Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren." Jens Tolckmitt

"Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022. Seit Mitte 2024 geht es bei Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts - in kleinen Schritten, aber fortwährend", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren." Hinzu komme, dass die Neuvertragsmieten aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation kontinuierlich angestiegen seien. "Aufgrund des weiterhin enger werdenden Mietwohnungsmarkts wird der Wohneigentumserwerb wieder attraktiver, was sich in einer steigenden Nachfrage nach Darlehen zeigt."

Zinsbindungen weiterhin langfristig

Der im Durchschnitt zu entrichtende Zinssatz für eine Wohnimmobilienfinanzierung ging zwischen 2023 und 2025 von 3,96 % auf 3,50 % zurück. Die vdp-Studie verdeutlicht zudem, dass die durchschnittliche Kreditbelastungsquote in den vergangenen zwei Jahren annähernd konstant blieb (26,7 % ggü. 26,2 %) und sich die Darlehenslaufzeit im Durchschnitt von 26,6 auf 28,1 Jahre moderat erhöhte. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist lag zuletzt bei zwölf Jahren. Nach wie vor werden überwiegend langfristige Zinsbindungen gewählt.

In den Jahren 2022/2023 mussten sich viele potenzielle Eigenheimerwerber aus dem Markt zurückziehen, da die deutlich steigenden Zinsen die Finanzierungskosten erheblich erhöhten und gleichzeitig die hohe Inflation den Ausgabenspielraum der Haushalte verringerte. Dies spiegelt sich in der Einkommensstruktur der Wohneigentumserwerber wider: Das durchschnittliche Einkommen der Haushalte, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwarben und finanzierten, nahm zwischen 2021 und 2023 erheblich zu, während es zuletzt leicht zurückging. Dies deutet darauf hin, dass 2025 zumindest teilweise wieder solche Einkommensgruppen als Wohneigentumserwerber aktiv waren, die sich zwei Jahre zuvor aus dem Markt zurückgezogen hatten. Zu dieser Entwicklung trugen die Stabilisierung des Zinsniveaus, die Eindämmung der Inflation und die teilweise deutlich gestiegenen Einkommen bei.

Hohe Transaktionskosten schmälern die Eigenmittel der Privathaushalte

Das Verhältnis aus aufgenommenen Fremdmitteln und Kaufpreis nahm von 2021 bis 2023 von rund 80 % auf 76 % ab und bis 2025 wieder auf zuletzt ca. 83 % zu. Das Niveau wird nicht zuletzt durch die hohen Kaufnebenkosten bestimmt. Da diese Kosten aus Eigenmitteln finanziert werden müssen, reduziert beispielsweise eine höhere Grunderwerbsteuer den maximalen Eigenmittelanteil, den Erwerberhaushalte in eine Finanzierung einbringen können. Folglich erhöht sich die Fremdmittelquote.

"Eine geringere Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer würde insbesondere jungen Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern." Thomas Hofer

"Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien zugutekäme", betonte Thomas Hofer, Bereichsleiter Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung Inland beim vdp und Autor der Studie. Er merkte zudem an, dass die Banken großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer legten und entsprechend der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) prüften, ob ein möglicher Kredit für den Darlehensnehmerhaushalt leistbar sei.

Kreditvergabestandards werden nicht aufgeweicht

Die aktuelle Situation am Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen bewertete Tolckmitt in dieser Hinsicht positiv: "Das Bank Lending Survey der Bundesbank zeigt, dass die Banken ihre Kreditvergabestandards nicht aufweichen. Die Kreditbelastungsquote präsentiert sich dementsprechend stabil." Dass sich die Darlehenslaufzeit moderat ausgeweitet habe und der Fremdmittelanteil gestiegen sei, liege daran, dass wieder mehr Schwellenhaushalte in den Markt eintreten würden.

"Darlehensgeber und -nehmer agieren nach wie vor sicherheitsorientiert." Jens Tolckmitt

Darüber hinaus sicherten sich die Haushalte die - im langfristigen Vergleich - immer noch günstigen Darlehenskonditionen für eher lange Zeiträume. "Dies sind alles Belege dafür, dass Darlehensgeber und -nehmer nach wie vor sicherheitsorientiert agieren", so Tolckmitt.

Die Publikation "vdp-Spotlight: Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025" steht auf der vdp-Website kostenlos zum Download bereit.